解决物业收费机制的根本弊端
23 九月, 2020 作者
解决物业收费机制的根本弊端
邓工

摘要

对物业费包干制进行量化管理,虽然可以解决部分物业服务存在的问题,但解决包干制存在弊端的根本出路,在于摒弃物业费包干制,实行酬金制。

注:本文为作者在2015年湖北省宜昌市业委会发展高峰论坛上的发言


下面我就对物业费包干制进行量化管理方面的问题,谈谈个人一点不成熟的想法,不对之处,敬请大家批评指正,湖北省物业管理条例征求意见稿第五十八条  :物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。


关于物业收费方式以武汉市为例,据我了解,目前,除了个别业委会运作比较规范、具备相应专业知识的小区,物业服务费采取酬金制外,其他绝大多数住宅小区物业服务费都是采取包干制的方式。一是因为包干制简单,最主要的原因是,业主自治能力低下,业主关心参与物业服务管理积极性不高,业主大会和业主委员会没有规范运行,不具备专业能力,不具备实行酬金制收费方式的条件。


在座的很多都是业委会成员和热心和谐小区建设的业主,相信大家见面了互相倾诉的都是一个字:“难”!这其中,有包括与物业服务企业打交道难,大家在与物业服务企业打交道时,经常会为配备的人员够不够?哪些该物业服务企业维护、维修?哪些做事该物业服务企业公司出钱做等等,都模糊不清,各执一词,争论不休,达不成一致意见,容易产生物业纠纷,很多人感到很无奈;个人认为:产生这些问题的根源之一,就是物业费包干制。可以说物业费包干制是最差的收费方式之一。


物业费采取包干制方式,不管选择什么资质的物业公司提供服务,业主向物业服务企业支付的物业服务费用是固定的,物业服务企业完全凭良心做事,优秀物业服务企业提供的服务项目越多、服务水平越高,利润就越低。所谓干得越多越好,挣得就越少。物业服务企业的服务质量与经济效益相悖,多干不如少干,实际上是鼓励偷工减料,能省就省、能不维修就不维修,降低服务标准,奖懒罚勤,违背基本的市场价值规律。


现在,只要说到物业服务不好,有的物业服务企业就说是物业服务费太低造成的;果真如此吗?提高物业费就能得到优质的服务吗?低价肯定不能得到优质服务,包干制是奖励偷懒,奖励不做事,企业是逐利的,提供的服务越少盈利越多;提高物业费可以提高企业盈利,但不一定能享受到优质服务;采取物业费包干制收费方式,物业费的高低与物业服务的好坏没有直接关系。


如何化解日益增多的物业纠纷,既能让业主享受优质的服务,又能使物业公司得到应有的报酬,共创双赢的局面,是很多人关注的一个问题。


现今,物业管理行业还处在发展阶段,小区物业管理还没有形成完整、系统的法律体系,缺乏有效的法规加以规范。业主委员会工作机制不健全,缺乏“有能力、有权威 ” 的组织者,实际工作难开展,全面推进包干制以外的其他物业费收费方式还存在着许多困难,物业费包干制的收费方式还要存在相当长的时间。怎样尽可能的减少物业费包干制的弊病,对物业费包干制进行量化改进,也许是一个可以考虑的选择。


大家都知道,物业服务费成本构成一般包括以下部分:1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3.清洁卫生费用;4.绿化养护费用;5.物业管理区域秩序维护费用;6.办公费用;7.物业服务企业固定资产折旧;8.法定税收;9.经业主同意的其它费用。


物业企业请的人、花的钱进行量化后,让业主的监督才有据可依;对物业服务费成本构成进行量化,物业服务企业发生偷工减料时,就容易被发现,可以依据合同条款督促整改,让业主获得质价相符的物业服务。


那么,我们在实际工作中如何进行量化管理呢?物业服务企业最容易偷工减料的有:减少保安(秩序维护员)保洁人员配备;减少设施、设备的维护、维修;减少绿化的养护等等;针对这些问题,实行物业费包干制收费方式的小区,业委会在代表业主签订物业服务合同时,在合同中要明确求:物业企业缴纳不少于年度总物业费 5% 的保证金,用保证金来约束物业合同的履行(这一项一定不能少);物业服务企业人员要定编、定岗,合同中确定物业服务区域各岗位的具体人数(特别是保安、保洁、维修工、绿化工的人数);确定物业共用部位、共用设施设备维护、维修费用支出占物业费的具体比例、确定绿化养护费用占物业费的具体比例(以上各项占物业费的比例,金额的数量要具体明确)。物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金收支建立台账,按照物业服务合同的约定,每年将物业服务费用的收支情况如实公示,并接受业主委员会的核查。


业主委员会和业主依据合同确定的内容监督合同的履行,业委会可以每月核查物业企业各岗位的实际在岗人数,如有缺编人员,缺编人员的工资从保证金中扣除;(例:合同约定保安编制50人,核查物业公司保安实际只有40人在岗,那就从保证金中扣除缺编10个人的工资)让物业服务企业人员缺编无利可图,就没有偷工积极性了;按合同约定设施、设备维护、维修和绿化养护确定的具体数目,年终审计时,各项费用使用如有结余的,结余部分从保证金中扣除(例:规定维修费是10万元,物业企业维修只用了8万,那就扣除2万)。监督物业公司减人增效和减少服务项目来获取更多的利润。而且 ,物业公司要及时补充扣除的相应保证金数;(扣除的保证金收入可以用于冲抵业主物业费或小区共用设施设备维修)。


这种部分包干、部分按实结算的物业费包干制方式,用合同约定,物业费具体量化、履约保证金做保证、做担保的监督管理办法,操作相对比较简单,既突出了业主的物业管理主体地位,又保证了物业服务的专业性、可靠性,可以部分解决普遍存在的物业企业偷工减料,服务不及时、不到位等问题。


对物业费包干制进行量化管理,虽然可以解决部分物业服务存在的问题,但解决包干制存在弊端的根本出路,在于摒弃物业费包干制,实行酬金制。


以上是我的发言,请大家批评指正。

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邓工
23 九月, 2020
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